Les copropriétés sont des entités complexes où la gestion des risques, notamment en cas de sinistre, repose sur un équilibre délicat entre les copropriétaires, les syndicats, les assureurs et les experts en sinistre. La récente décision de la Cour supérieure du Québec dans l'affaire Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan (17 février 2025) met en lumière l'importance de respecter les obligations prévues dans la déclaration de copropriété (DDC) et la responsabilité de chaque partie prenante dans la prévention et la gestion des sinistres.
Le Contexte du Litige
Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest a intenté une poursuite contre un copropriétaire dont l'unité privée a été à l'origine d'un dégât d'eau ayant affecté huit unités de l'immeuble. Le sinistre a été causé par un siège-bidet défectueux. Le copropriétaire a négligé de souscrire une assurance adéquate, de maintenir son équipement en bon état et d'assurer la remise des clés de son logement au Syndicat pour permettre une intervention rapide.
Le Tribunal a jugé en faveur du Syndicat, soulignant que le copropriétaire avait failli à ses obligations contractuelles telles que définies par la DDC. Il a notamment omis d'entretenir son équipement privatif, ce qui aurait pu prévenir l'incident, et n’a pas respecté ses engagements en matière d'assurance.
L'Importance de la Déclaration de Copropriété
La déclaration de copropriété (DDC) est un document fondamental qui régit la gestion et les relations au sein d'une copropriété.
Elle définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les responsabilités du syndicat. Dans cette affaire, la DDC stipule clairement que chaque copropriétaire est responsable des dommages causés à son unité ou à celles des autres copropriétaires en cas de faute ou de négligence. Le Tribunal a rappelé que le respect des règles établies par la DDC est essentiel pour le bon fonctionnement de la copropriété et pour éviter de coûteux litiges.
Le Rôle du Syndicat en Cas de Sinistre
Le syndicat des copropriétaires a des responsabilités claires, notamment en matière de gestion des assurances collectives et d'intervention lors des sinistres.
Le rôle du syndicat en cas de sinistre est multiple : il doit intervenir rapidement pour limiter les dommages, faire respecter la DDC, et assurer la bonne gestion des polices d'assurance.
Cependant, la responsabilité du syndicat n'est pas absolue. En cas de faute ou de négligence d'un copropriétaire, celui-ci peut être tenu responsable des dégâts causés à l'immeuble.
La Nécessité de Prévention et de Réactivité
L'une des leçons clés tirées de cette affaire est la nécessité d'une prévention proactive pour éviter les sinistres. Les experts en sinistre et les assureurs jouent un rôle crucial dans la réduction des risques.
Des inspections régulières des installations privatives et communes, ainsi qu'un entretien rigoureux des équipements susceptibles de causer des dommages (tels que les systèmes de plomberie et les appareils sanitaires), peuvent prévenir de nombreux incidents.
Les assureurs ont également un rôle à jouer en informant les copropriétaires de leurs responsabilités en matière de couverture d’assurance. La prévention passe aussi par la sensibilisation des copropriétaires à l’importance d’une assurance complète, couvrant à la fois les dommages privés et les risques envers les autres copropriétaires et les parties communes.
Une Collaboration Essentielle entre Assureurs, Syndicats et Copropriétaires
Pour réduire les coûts des sinistres et améliorer la gestion des risques, une collaboration étroite entre les différents acteurs est essentielle.
Les assureurs doivent non seulement fournir des couvertures adaptées mais aussi sensibiliser les copropriétaires aux obligations de maintenance et d’assurance. Les syndicats doivent quant à eux mettre en place des protocoles stricts pour la gestion des urgences et la maintenance régulière de l'immeuble.
Les experts en sinistre, quant à eux, ont un rôle essentiel dans l'identification des risques potentiels avant qu'ils ne deviennent des problèmes majeurs.
Leur expertise permet de prévenir les sinistres, mais aussi de réduire l'impact des dommages en cas d'incident.
Conclusion : Vers une Copropriété Plus Sécurisée
L’affaire Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan met en lumière la nécessité de responsabilités claires et partagées en copropriété. Le respect de la déclaration de copropriété, la prévention des risques, la gestion efficace des sinistres, ainsi qu'une bonne couverture d'assurance sont autant de facteurs qui permettent de garantir la sécurité des copropriétés.
Les syndicats, les copropriétaires, les assureurs et les experts en sinistre ont tous un rôle crucial à jouer. Une approche collaborative et proactive, centrée sur la prévention, l’entretien régulier et une communication transparente, est essentielle pour éviter des litiges coûteux et protéger les intérêts de tous les occupants. En appliquant ces bonnes pratiques, il est possible de réduire les risques, d'améliorer la sécurité des bâtiments et d’assurer une copropriété plus sereine.