Les problématiques / Les Constats
Actuellement, il n’existe aucune véritable distinction dans la loi entre les petites et grandes copropriétés, à quelques exceptions près : sur une question de réduction de droits de vote à l’assemblée des copropriétaires (articles 1091 et 1092 C.c.Q.) et sur les montants de couverture d’assurance responsabilité civile des copropriétaires (1 ou 2 millions de dollars selon le Règlement en matière d’assurance des copropriétés divises).
Tous les types de copropriétés sont donc soumis aux mêmes devoirs et obligations, ce qui peut s’avérer très lourd financièrement pour les plus petites copropriétés, qui pourtant représentent la très grande majorité des copropriétés au Québec. À cet effet, plusieurs constats sous-tendent la nécessité d’une révision législative :
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Les relations et les litiges en copropriété varient énormément en fonction de la proximité des copropriétaires entre eux. Ainsi, un problème de bruit dans une petite copropriété s’avèrera bien plus délicat à gérer qu’au sein d’une copropriété plus grande. La médiation doit alors être privilégiée, voire même requise, plutôt qu’une judiciarisation.
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L’excès de formalisme n’est pas adapté au fonctionnement des petites copropriétés, notamment les convocations, tenues, rédactions et remises documentaires associés aux deux organes décisionnels du syndicat, le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires, souvent constituée des mêmes personnes dans les petites copropriétés. Et on ne parle même pas encore ici de la prochaine remise de l’attestation par le syndicat sur l’état de la copropriété (article 1068.1 C.c.Q.)
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La multiplication des obligations juridiques alourdissant le fardeau financier des syndicats, comme la récente obligation de faire notarier les clauses pénales, alors qu’elles faisaient partie jusqu’en 2020 des règlements de la déclaration de la copropriété.
Nos pistes de solutions / Notre offre
Pour y remédier, en plus de l’allègement règlementaire soulevé, nous proposons une révision de certaines dispositions législatives du Code civil du Québec, afin de mieux tenir compte de la réalité des copropriétés.