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Les problématiques / Les Constats

Les déclarations sont actuellement traitées comme des indemnisations.

En effet, les syndicats qui comme la Loi les oblige, déclarent les sinistres, se voient traités comme ceux qui réclament une indemnisation, voyant ainsi à court ou moyen terme, leur franchise augmenter et leurs assurances augmenter.

De même, lorsqu’une copropriété n’a a pas de sinistre, elle subit quand même une explosion des coûts de son assurance, ce qui est contraire à toute équité.

Contrairement à une perception commune, le marché de l'assurance condo au Québec est limitée à seulement quelques fournisseurs. Ceux-ci sont  répartis entre assureurs directs et assureurs opérant via courtage. D'une part, les assureurs directs comprennent Desjardins et Bénéva. D'autre part, la liste des assureurs à courtage s'étend à Intact, Promutuel, et L’Unique, ainsi qu'à Affiliated FM, qui se spécialise dans l'assurance de syndicats de copropriété d'une valeur supérieure à 200 millions de dollars. En outre, il existe également le Programme d’assurance Protection Condo, offert par le courtier BFL Canada. 

Les problèmes actuellement causés en matière d’assurance de syndicat de copropriété trouvent leur source dans l’article 1073 du Code civil du Québec qui exige de tout syndicat de copropriété d’assurer tant les parties communes que les parties privatives (unité de chaque copropriétaire) à l’exclusion des améliorations que les copropriétaires apportent dans leur unité privative.

 

Cette exclusion :

  • oblige le syndicat de copropriété à créer un document indiquant quel est l’état d’origine des unités et, par conséquent, quelles sont les améliorations qui ne seront pas couvertes par l’assurance du syndicat de copropriété en cas de sinistre dans une unité.

 

  • oblige le copropriétaire à devoir assurer, pour leur juste valeur, les améliorations qu’il apporte à son unité privative (celles que lui fait, mais aussi celles que tous les copropriétaires antérieurs ont fait). Le copropriétaire doit aussi assurer sa responsabilité civile.

 

En cas de sinistre, l’assurance du syndicat de copropriété est, à tous les coups, impliqué en raison de l’étendue de la couverture qu’il doit prendre en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec. Le syndicat se retrouve alors contraint, via son assurance, de défrayer tous les coûts de réparation des unités privatives nonobstant la faute ou la négligence du copropriétaire ou la défectuosité de l’un de ses biens.

 

Les assureurs des copropriétaires fautifs et victimes sont aussi impliqués, qu’il s’agisse de couvrir les améliorations de chacun ou la responsabilité civile du responsable. Aucuns travaux ne peut se faire tant que le jeu des assurances n’est pas fini, au détriment de tous les intervenants en copropriété qui voient les dossiers s’éterniser et se judiciariser, dans bien des cas.

Nos pistes de solutions / Notre offre

La proposition que nous faisons est un modèle se rapprochant de la situation existante en Europe. Il reviendra à la responsabilité de chacun des copropriétaires d’assureur l’entièreté de sa partie privative, y compris les améliorations locatives et ce, en valeur à neuf (limitant ainsi les débats sur la dépréciation qui ont actuellement cours lors des indemnisations proposées par les assureurs). Il n’y aura ainsi plus de débat sur l’unité d’origine ou les améliorations apportées puisque dans tous les cas, l’unité privative sera assurée par son propriétaire dans son intégralité.

Le syndicat, quant à lui, sera responsable d’assurer seulement les parties communes de la copropriété.  Moins de valeur assurable, moins de risques, des franchises plus raisonnables et des primes nettement inférieures, le tout au grand bénéfice de la collectivité des copropriétaires dont chacun verra sa propre assurance prendre en charge ses propres risques.

Le débat sur le montant des franchises à payer sera également éliminé puisque le copropriétaire sera responsable de la franchise applicable à sa partie privative et le syndicat de celle affectant les parties communes.

Le modèle proposé en est un de grande simplification. Le modèle de l’article 1073 du Code civil du Québec avait été mis en place pour de mauvaises raisons : la crainte et la peur que les sinistres ne soient pas réparés dans les unités, et le besoin de contrôle du syndicat sur les unités privatives pour être certain qu’elles sont réparées après sinistre.

Or, l’obligation de voir à la reconstruction de l’unité privative est déjà prévue dans toutes les déclarations de copropriété, qui comprennent déjà le pouvoir du syndicat de copropriété de voir aux réparations si un copropriétaire négligeait de remplir son obligation de procéder à la reconstruction ou aux réparations de son unité privative après un sinistre. Un copropriétaire est donc en défaut s’il ne reconstruit pas après sinistre, sans besoin de faire de son unité privative l’intérêt assurable du syndicat pour atteindre cet objectif.

Pour le syndicat de copropriété, cette façon de faire comprend de nombreux avantages :

  • éliminer l’obligation de procéder à la création et mise à jour des documents de description de la partie privative de référence ;

  • diminuer le montant de la valeur assurable,

  • diminuer la contribution au fonds d’auto-assurance,

  • diminuer les montants des franchises,

  • diminuer le montant des primes d’assurance,

  • exécuter des réparations nettement plus rapides dans l’immeuble,

  • éviter des litiges longs et coûteux entre le syndicat de copropriété, son assureur, le copropriétaire et son assureur.

Désormais, les obligations ne seront plus qu’exigibles du syndicat envers le copropriétaire. En cas de mésentente entre les deux, le recours à la médiation et l’arbitrage sera la solution pour éviter la judiciarisation des différends et nécessairement, un règlement du sinistre très long. Tout différend sera alors réglé par des médiateurs et arbitres accrédités en copropriété.

Ces dispositions visant à désengorger les tribunaux et à limiter le coût des honoraires extrajudiciaires assumés par le syndicat et le copropriétaire se retrouvent déjà dans de nombreuses déclarations de copropriété et se retrouvent dans les modèles suggérés par la Chambre des notaires. Il faut comprendre que les litiges se déroulant actuellement avec l’assureur du syndicat ou du copropriétaire, ces derniers ne se voient pas opposés les clauses de médiation et arbitrage puisqu’ils sont des tiers à la copropriété.

 

Notre proposition implique également que le recours à la médiation par un médiateur accrédité en copropriété soit de la même façon que les médiateurs en matière familiale : assumé en partie par le gouvernement. Un modèle semblable à celui existant en matière familiale pourrait être, avec grand succès, transposé en copropriété et prévoir quelques séances gratuites.

LES ASSURANCES

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