Les problématiques / Les Constats

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Depuis la dernière décennie, la charge financière des copropriétés ne fait que s’accroître, non seulement en raison du vieillissement du parc immobilier (1), mais aussi sous l’effet des lois et règlements adoptés (2), sans oublier l’inflation et la hausse des prix de l’ère postpandémique que le Québec vit depuis 2021 (3).

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(1) Le vieillissement du parc immobilier

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Taux élevé de sinistres par l’eau, fonds de prévoyance anémiques, manque d’entretien des immeubles, travaux majeurs à venir sur le parc immobilier : tous ces constats mènent inéluctablement à plus de cotisations, régulières ou spéciales, chez les copropriétaires.

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C’est un fait : avec l’explosion des constructions de copropriétés dans les années 1980 et 1990, le parc immobilier vieillit et entre avec les années 2020 dans une période de gros investissements sur le gros-œuvre du bâtiment : remplacement des fenêtres, des balcons, des toitures, des façades, et de tous les espaces communs intérieurs (corridors, halls d’entrée, salles communautaires) etc.

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(2) Les lois et règlements adoptés

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Dans la dernière décennie, les obligations découlant des Lois 122 (inspection de certains bâtiments), 141 (fonds d’auto-assurance) et 16 (étude de fonds de prévoyance et carnet d’entretien, entre autres), quoique requises pour la sauvegarde du parc immobilier, sont accablantes pour les portefeuilles des copropriétaires :

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• Prochainement, payer un expert en bâtiment pour établir une étude du fonds de prévoyance et établir le paiement des cotisations sur une période de 10 ans si celles-ci s’avèrent insuffisantes ;

 

• Prochainement, payer un expert en bâtiment pour établir un carnet d’entretien de l’immeuble ;

 

• D’ici 2024, payer pour placer l’équivalent d’une franchise d’assurance dans le fonds d’auto-assurance affecté au paiement des franchises et des dommages assurables dans l’immeuble ;

 

• Tous les ans, payer pour combler le fonds d’auto-assurance afin qu’il soit toujours garni d’au moins la totalité d’une franchise d’assurance ;

 

• Tous les ans, payer les montants requis pour que le fonds de prévoyance soit garni selon ce que l’étude de fonds de prévoyance obtenue recommande (et non plus seulement 5% du budget annuel de la copropriété) ;

 

• Tous les ans, payer une prime d’assurance qui pourrait devenir de plus en plus élevée considérant la nouvelle obligation légale que les franchises d’assurance soient « raisonnables » ;

 

• Tous les ans, payer un surcoût à la prime d’assurance considérant l’obligation d’étendre la couverture d’assurance responsabilité du syndicat aux administrateurs, gérant ou gestionnaire et officiers d’assemblée ;

 

• Tous les 5 ans, payer un expert en bâtiment pour mettre à jour l’étude de fonds de prévoyance ;

 

• Tous les 5 ans, payer un expert en bâtiment pour mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ;

 

• Tous les 5 ans, payer un ingénieur ou architecte pour obtenir un rapport de vérification des conditions dangereuses de la façade (pour les bâtiments de 5 étages ou plus hors sol) ;

 

• Tous les 5 ans, payer un ingénieur pour obtenir un rapport de vérification des conditions dangereuses du parc de stationnement (pour les stationnements souterrains et aériens avec dalle de béton dont une surface au moins ne repose pas sur le sol) ;

 

• Tous les 5 ans, payer un évaluateur agréé afin d’évaluer la valeur du coût de reconstruction de l’immeuble.

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(3) L’inflation de la période postpandémique

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L’inflation et la situation du marché immobilier ont eu un impact colossal sur les coûts des matériaux et de la main d’œuvre dans le milieu de la construction et des rénovations. C’est donc tout naturellement que les copropriétés ont été directement affectés par cette inflation postpandémique qui sévit depuis 2021.

 

De nombreux syndicats de copropriété ont pu noter des augmentations de plus de 30% sur les services liés aux travaux d’entretien, de réparations et de rénovations majeures de leurs immeubles entre 2019 et 2021. Et les augmentations ne semblent pas vouloir reculer, laissant les syndicats de copropriété aux prises avec un réel enjeu budgétaire pour les travaux à venir sur les immeubles.

 

Nos pistes de solutions / Notre offre

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En premier lieu, il nous apparaît essentiel de concentrer toutes les obligations relatives à la sécurité, l’entretien et la pérennité du bâtiment en un seul et même document, ou à tout le moins en un seul mandat. Le recours à plusieurs experts pour établir plusieurs documents (étude de fonds de prévoyance, carnet d’entretien, rapports de vérification des conditions dangereuses pour les façades et les stationnements) nous semble une perte économique monumentale quand il est, somme toute, toujours question d’un seul et même objet : la conformité du bâtiment aux normes en vigueur et sa survie dans le temps.

 

Nous proposons la seule et unique obligation d’un Carnet du Bâtiment à être établi et mis à jour par des experts en bâtiment, regroupant les informations suivantes :

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1. La planification des dépenses d’entretien à faire (l’actuel carnet d’entretien) ;

2. Les entretiens faits (l’actuel carnet d’entretien) ;

3. La planification des dépenses de réparation et remplacement majeurs à faire (l’actuelle étude de fonds de prévoyance), avec le mode de répartition précis à opérer pour les cotisations concernant les parties communes à usage restreint (en application de la lecture combinée des articles 1064 et 1071 C.c.Q.)

4. Les réparations et remplacements majeurs faits (un ajout à l’actuelle étude de fonds de prévoyance) ;

5. Les vérifications faites des conditions dangereuses visées par la Loi 122 (façades et parcs de stationnement).

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Il est proposé d’augmenter le délai de mise à jour des informations du Carnet du Bâtiment proposé de cinq (5) à dix (10) ans, compte tenu que les documents sont déjà établis sur de longues périodes (20 à 35 ans).

Nous privilégions le recours aux outils de gestion autonome pour faciliter le travail des experts en bâtiment et réduire leurs honoraires professionnels. En effet, grâce aux outils et logiciels de gestion technique du bâtiment, l’intégration des données relatives aux entretiens, réparations et remplacements effectués sur l’immeuble est instantanée et rapide, même pour les administrateurs en autogestion.

 

Il est aussi possible pour les syndicats de copropriété de mettre en place des outils de gestion autonomes permettant une gestion conforme à la Loi à moindre coût. 

 

Il en est de même du carnet d’entretien.  La Loi oblige désormais les syndicats à procéder à un carnet d’entretien et à le mettre à jour.  Cette obligation est liée à des frais de professionnels importants.  Il est possible également à cet endroit de procéder par des outils permettant une gestion quasi autonome du carnet d’entretien. 

 

Les frais liés à la tenue des assemblées de copropriétaires et les obligations nécessaires à respecter par le syndicat de copropriété, vérification des procurations, convocation, ordre du jour, etc. peuvent se voir également simplifiés par le recours aux assemblées virtuelles via une plate-forme établie pour ce faire. 

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