LE CARNET D’ENTRETIEN PRIVATIF

L’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) présente le Carnet d’Entretien Privatif (CEP), un outil innovant qui précise la nature et la fréquence des entretiens requis pour chaque équipement privatif lié, de près ou de loin, à l’eau — l’un des principaux fléaux en copropriété.

Le Carnet d’Entretien Privatif (CEP) constitue le pendant privatif et contractuel du carnet d’entretien des parties communes rendu obligatoire dans le Code civil du Québec et le règlement d’application entré en vigueur le 14 août 2025.

Concrètement, il s’agit d’un rapport d’inspection visuelle, réalisé par une firme spécialisée, individualisé pour chaque unité privative, et portant sur les principales sources de dégâts d’eau présentes dans les parties privatives. L’inspection repose sur 20 points de vérification ciblés. Les valves d’arrêt sous les lavabos, les éviers et les toilettes, les flexibles d’alimentation, le calfeutrage des salles de bain, ainsi que les détecteurs de fuites d’eau, si existants, font notamment l’objet d’une inspection. Voir ici la liste complète des éléments inspectés.

Le rapport comprend, pour chaque unité, des photographies, des constats et des observations pertinentes, lesquels sont ensuite classés par ordre de priorité afin d’offrir un portrait clair de la nature, de la fréquence des entretiens requis et, surtout, des travaux que le copropriétaire doit effectuer à court terme pour chaque équipement privatif inspecté des unités visitées.

Mise en œuvre du CEP

Afin de mettre le CEP en application, les syndicats de copropriété doivent adopter, en assemblée des copropriétaires, un règlement visant notamment à :

·      rendre obligatoires les inspections des parties privatives, pour contraindre les copropriétaires à donner accès ;

·      préciser les obligations des copropriétaires à cet égard ;

·      définir le rôle du conseil d’administration, lequel devra mettre en place un registre des rapports d’entretien privatif obtenus et veiller à ce que les travaux recommandés soient exécutés par les copropriétaires concernés.

FAQ

Qui offre ces services ?

La firme Vigilo, spécialisée en inspection préventive des immeubles en copropriété pour le Carnet d’entretien privatif (CEP) et le cabinet d’avocats et de notaires de Grandpré Jolicoeur, exerçant en droit immobilier et droit de la copropriété pour le règlement d’immeuble en permettant l’application.

Pourquoi inspecter les aires privatives ?

Parce que de nombreuses causes de dégâts d'eau se situent dans les unités (boyaux, appareils, joints, condensats). Une approche préventive réduit la probabilité de sinistre et aide à prioriser les correctifs.

L'inspection est-elle invasive ?

Non. L'inspection est visuelle et non destructive. Aucun mur/plancher n'est ouvert et aucun appareil n'est démonté.

Qu'en est-il de la vie privée ?

Vigilo limite ses observations et la prise de photographies aux composantes liées aux risques d’eau. Les rapports sont transmis au syndicat, qui les conserve dans le registre du conseil d’administration (et non dans celui des copropriétaires) et les remet uniquement aux copropriétaires concernés.

Que se passe-t-il si une unité n'est pas accessible ?

Le syndicat coordonne les avis et les accès selon ses règles. Une inspection non réalisée limite la portée du plan; elle peut être replanifiée selon la disponibilité.

Une fois les fréquences d’entretien établies pour chaque équipement, qui doit faire l’entretien?

Le copropriétaire. Celui-ci est responsable de prendre “les mesures qui s’imposent pour s’assurer du bon fonctionnement des améliorations apportées à son unité privative” (Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan, 2025 QCCS 434, par.93)

En cas de sinistre suite à un défaut d’entretien, le syndicat sera-t-il tenu responsable s’il n’a pas rappelé au copropriétaire ses obligations aux termes du carnet d’entretien?

Oui, le syndicat, au même titre qu’il le fait lorsqu’il exige la remise des clés et des polices d’assurance, doit assurer les suivis et rappels élémentaires.

Pourquoi un copropriétaire ferait-il plus de travaux d’entretien avec un CEP maintenant plutôt que sans CEP comme auparavant?

Le copropriétaire ne pourra plus se retrancher derrière la théorie de la « goutte d’eau ». Autrement dit, il saura désormais quels travaux effectuer et à quel moment, et ne pourra plus attendre que le sinistre se matérialise avant d’agir.

Est-ce que les copropriétés indivises peuvent mettre en place le CEP ?

Tout à fait, le Carnet d’Entretien Privatif (CEP) est mis en vigueur par l’adoption d’un règlement de l’immeuble, lequel peut être adopté tant par une assemblée de copropriété divise que par une assemblée de copropriété indivise, selon le cas.

Quel est le coût ?

Les honoraires pour la rédaction du règlement et de la résolution sont établis à 500,00$ plus déboursés et taxes applicables. Les coûts du CEP sont ventilés ainsi:

-              1 à 50 unités : 149 $ / unité

-              51 à 100 unités : 115 $ / unité

-              101 unités et plus : 99 $ / unité

Renseignements supplémentaires

Cyril Dakhlou, m.MBA

President

Optimum 24/7

514-607-1652

cyril@optimum247.ca