Des clauses de médiation et d’arbitrage se retrouvent de plus en plus dans l’acte constitutif des déclarations de copropriété. C’est une bonne nouvelle car depuis toujours l’Association préconise le recours à toute forme ou méthode de résolution de conflits lorsqu’ils surviennent en copropriété au lieu de recourir au tribunal pour la moindre peccadille.

D’ailleurs au colloque annuel 1998 l’Honorable Jean Guibault, juge de la Cour supérieure et responsable du comité de la médiation de cette cour, a expliqué aux congressistes la philosophie de la médiation dans la résolution de conflits et ses bienfaits. Il a surtout insisté sur le désir des tribunaux qu’ils soient de la Cour du Québec, Cour Supérieure ou la Cour d’appel se forcer les parties à se parler et à trouver elles-mêmes des solutions. Comme l’honorable Guibault l’a souligné « Le tribunal n’est pas toujours le palier approprié pour régler une situation conflictuelle. Le tribunal doit appliquer le droit. Il ne peut pas avoir de sentiment ni prendre en pitié une partie ou l’autre ».

Ceci nous amène à nous souvenir que « Le pire règlement hors cour sera (la plupart du temps) meilleur que le plus formidable des jugements »

 

La première étape du processus de résolution des conflits est la médiation.

Il n’y a pas de règle légale gouvernant la médiation. La médiation est faite par n’importe quelle personne qui peut réussir à concilier les parties et suggérer des solutions. Cette personne peut être choisie en accord avec les parties ou imposée par un règlement de l’immeuble. Libre aux parties. Ça peut être n’importe qui : copropriétaire ou non, avocat ou non, citoyen canadien ou non. Il pourrait même y avoir plus d’une personne à la fois agissant comme médiateur sauf qu’il serait prudent se souvenir de la maxime « Plus le nombre de cuisiniers est grand, plus de chances il y a de gâter la sauce. » Dans la plupart des cas, une personne unique devrait suffire pour tenter de rapprocher les parties.

Ce médiateur peut être rémunéré ou agir bénévolement. Il s’agit de s’entendre. Les règles de la médiation sont faites par les parties et le ou les médiateurs. Il n’y a aucune contrainte ni obligation.

D’ailleurs, la médiation ne comporte aucune obligation de résultat. Si personne ne s’accorde, la médiation s’arrête sans dommage.

 

Quand la médiation échoue, l’arbitrage entre en jeu.

L’arbitrage est un autre genre de processus. Il est règlementé et le résultat est contraignant envers les parties. Il n’y a pas d’appel de la décision arbitrale sauf dans les cas d’erreur de droit.

On retrouve les dispositions régissant la convention d’arbitrage au Code civil du Québec, articles 2638 et suivants. La déclaration de copropriété est un contrat dans lequel il y a des conventions. La convention d’arbitrage, si elle est dans l’acte constitutif, est opposable aux parties : syndicat et copropriétaires.

Il y a un formalisme à suivre pour l’arbitrage qui se rapproche beaucoup du protocole de la vraie Cour. Mais pas complètement. Par exemple, en arbitrage, les parties payent l’arbitre, payent la salle d’audience, payent le soutien technique ; toutes ces choses sont gratuites quand on va à la vraie Cour.

Alors, demandez-vous, pourquoi l’arbitrage ? Parce que la décision de l’arbitre n’est pas publique. Si vous n’aimez pas la publicité découlant d’un jugement de la vraie cour, la décision de l’arbitre reste confidentielle entre les parties. Elle deviendra publique uniquement si l’une des parties ne respecte pas la décision et que vous ayez besoin d’une injonction par exemple.

Il y a un autre avantage, majeur celui-là, les parties n’ont pas besoin d’avocat pour plaider la cause. Devant les tribunaux réguliers, le syndicat doit se faire représenter par un avocat, ce qui n’est pas le cas de l’arbitrage. Ceci peut représenter des économies importantes pour le syndicat ; en autant que votre convention soit spécifique sur les déboursés.

Qui peut être arbitre ? N’importe qui. Absolument n’importe qui du choix des parties. Quand les parties ne s’entendent pas sur le choix d’un arbitre unique, chacune choisit son arbitre et les deux arbitres nomment un troisième à leur choix. Évidemment, ça augmente les frais.

 

Y a-t-il des circonstances où le procès devant la vraie Cour est obligatoire ? Dis autrement, y-a-t-il des sujets que l’arbitrage n’a pas le droit de toucher ? Il y en a au moins deux :

1.      L’injonction ;

2.      La requête devant la Régie du Logement pour expulser un locataire ;

Généralement, une clause d’arbitrage de l’acte constitutif exclut aussi les requêtes devant la Cour des Petites Créances. Votre déclaration pourrait aussi éliminer d’autres sujets. C’est à voir

 

Encore faut-il que le processus de médiation et d’arbitrage soit limpide et réellement voué à aider la résolution de conflits ; non pas à ruiner tout le monde. Entendre dire qu’un syndicat et un de ses copropriétaires ont payé plus de 20,000$ pour arbitrer un malentendu au sujet d’une terrasse, ce n’est plus de l’arbitrage, c’est de l’arnaque.

La médiation et l’arbitrage, ce n’est pas cela. Il faut limiter la liberté de ou des arbitres afin qu’ils ne vous montent pas des coûts d’honoraires pharamineux.

 

Informellement, tout en présentant une fiche impressionnante de succès, l’ASCQ, fait de la médiation depuis 34 ans maintenant.

Pas besoin de clause dans la déclaration pour cela. Quand un appelle et soumet un cas, il suffit de présenter des pistes de solution et de ramener les intervenants dans la sphère « raisonnable ». Surtout quand la question à la base est émotionnelle et/ou irraisonnable.

Pour être encore plus efficace, notre président Charlebois a d’ailleurs suivi un cours en médiation donné par l’Université de Sherbrooke Il affirme avoir solutionné des centaines – pour ne pas dire milliers – de situations conflictuelles dans les syndicats membres et leurs copropriétaires sans que cela coûte un seul sous de procédures judiciaires[1] à qui que ce soit.

 
 

Si jamais vous songez à intégrer chez vous un processus de médiation et d’arbitrage, communiquez avec nous. Nous vous soumettrons un modèle de clause

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