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CONVENTION RÈGLEMENTAIRE, QU'EST-CE QUE C'EST?

 Depuis la mise en vigueur du nouveau Code civil en1994, la déclaration de copropriété, TOUTES les déclarations de copropriété, fussent-elles déposées avant ou après le 1er janvier 1994, sont divisées en trois parties:  l'acte constitutif, l'état descriptif des fractions et le règlement de l'immeuble.

Les deux premières parties sont obligatoirement déposées au Bureau de la publicité des droits tandis qu'on retrouve la troisième, celle du règlement de l'immeuble, au registre du syndicat.

Vous trouverez l'article dans notre Revue de la Copropriété au Québec.

MÉDIATION

 INCLURE UNE CLAUSE DE MÉDIATION DANS VOS RÈGLEMENTS,
UN OUTIL EFFICACE POUR GÉRÉR LES CONFLITS À L'AMIABLE

Dans un numéro de notre Revue, un article vous expliquait les principes et mécanismes de la médiation.  Le présent article souhaite vous encourager à inclure une clause de médiation dans vos règlements de copropriété pour gérer vos conflits lorsqu'ils émergent, donc avant que les positions se durcissent.

Vous trouverez l'article dans notre Revue de la Copropriété au Québec

UN RAPPEL RÉGULIER ET PERMANENT

 Il y a le Code civil et le Code de procédure civile.  La copropriété divise d'un immeuble est régie principalement par le Code civil du Québec, notamment les articles 1038 à 1109.  Cependant, il y a aussi quelques autres lois dans lesquelles il y a des surprises pour nous.  C'est le cas du Code de procédure civile oû l'on retrouve un tout petit article:  le "477" qui se lit comme suit:

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WHAT ABOUT YOUR SPRINKLER'S SYSTEM?

Since around year 2000, the Québec Construction Code commands to install sprinklers in every building.  This means that all buildings - owned in co-ownership or not - must be equipped with a sprinkler system.  This being said, were you aware that a sprinkler system must be maintained and up kept?  Not only the infrastructure but the water in the pipes? No?  You should take notes.
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AUTOUR DES TRIBUNAUX - UN PUITS DE LUMIÈRE EST UN TOIT

 
Quel est le statut d'un puits de lumière qui éclaire une partie privative n'apparaissant ni dans l'acte constitutif de la déclaration de copropriété ni sur les plans et devis "tels que construit" que l'on retrouve au registre du syndicat (art. 1070 C.c.Q.?
Est-ce une partie commune ou une partie privative?
Cet article se trouve dans notre Revue de la Copropriété au Québec

LE FIDUCIAIRE AUX ASSURANCES

 Disons qu'un sinistre de grande ampleur frappe votre immeuble.  Cela peut être un incendie, une inondation, un dégât d'eau ou autre catastrophe assurée.  Que se passe-t-il en copropriété divise?

Rappelons d'abord que le syndicat a l'obligation de s'assurer pour tous les risques tels le feu et le vol et la rsponsabilité civile.  On retrouve cette obligation dans la première partie de l'article 1075 du Code civil du Québec.  Le voici:

"(1075 C.c.Q) l'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494 C.c.Q  versée au fiduciaire conné dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat"

Vous trouverez cet article dans notre Revue de la Copropriété au Québec

AUTOUR DES TRIBUNAUX - DROITS ACQUIS EN COPROPRIÉTÉ

 IL N'Y A PAS DE DROITS ACQUIS EN COPROPRIÉTÉ

Voici une petite histoire qui traite de droits acquis.  Un petit rappel à tout le monde qu'il n'y a pas de droits acquis en copropriété.

Au copropriétaire qui vous répond, après l'avoir avisé que tel casier n'est pas à lui:  "Cela fait 10 ans que j'utilise ce casier-lâ, ce n'est pas vous autres qui allez me l'enlever".  Il aura à apprendre que "ce n'est pas comme çà que cela fonctionne".

Vous trouverez cet article dans notre Revue de la Copropriété au Québec

DAMAGES IN CO-OWNERSHIP

 CAN A "THING" BE A BLANKET AGAINST CIVIL LIABILITY?

Suddenly, during a quet weekend night, the water tank located in a unit on the 18th floor springs a leak or worse still, bursts.  Results?  $150,000 damages to the common portion and an equal amount to the "accessories & improvements" in many apartments.

The water tank, according to the declaration of co-ownership, is a private portion under the sole liability of the co-owner.
"We are lucky" you tell yourself.  "This co-owner will pay".  One is always responsible for damages caused by any object or persons under his control, isn't he?

See the full article in our Revue de la Copropriété au Québec

RENTAL BOARD: UNRULY TENANTS

 UNRILY TENANTS

A new tenant does not park his car the way he is supposed to.  You tell him verbally and in a peculiar way he tells you to go cook an egg!

Another tenant leaves his shoes in the corridor while it is forbidden by the by-laws of the immovable.  Furthermore, he listens to his radio loud and late.  Neighbours knock on the door resulting in yelling and insults.  He adds that for the rent he pays, he does not want to be disturbed and he will use the swimming pool and the sauna when and how he decides.

Question from the Board:  "Are there any solutions to this?"  If a "real" co-owner behaves half as bad as this we can seek an injunction and/or, if the cinstitutiing act allows, impose fines and penalties.  But tenants?

See the full article in our edition of "La Revue de la Copropriété au Québec".

INFO ASCQ - GICLEURS

 GICLEURS

Un événement chez un membre nous amène à vous sensibiliser sur l'importance de maintenir correctement votre réseau de gicleurs si vous en avez un dans votre immeuble.

Un accident fortuit a fait sauter un gicleur dans le corridor d'une copropriété qui compte cinq (5) étages.  Ce qui est sorti de ce gicleur était noir comme de l'encre avec une odeur difficile à soutenir.  Évidemment, cette eau sale a causé tout un dégât à la tapisserie, au tapis du couloir, bref à toute la décoration.

Conséquence, au lieu d'un dommage de quelques milliers de dollars, le total du sinistre s'est élevé à presque 100,000$

MORALE:  de l'eau stagnante s'encrasse et risque de causer des dommages beaucoup plus importants que le coût d'un maintien adéquat de votre système.  Souvenez-vous que les villes drainent régulièrement leurs services de bornes fontaines afin que l'eau qui y circule soit continuellement propre.

Une compagnie spécialisée en entretien des systèmes de gicleurs peut faire cela à un coût raisonnable.  Le drainage de votre système devrait être fait chaque année.  L'entretien se fait à partir de la base.  Un autre élément de gestion à ajouter à votre plan d'entretien des actifs.


TRANSATION OF THE DECLARATION INCLUDING BY-LAWS

 
 TRANSLATION OF THE DECLARATION INCLUDING BY-LAWS

 The Declaration of co-ownership is a contract.  A contract can be written in the language of choice of the parties as long as it is French or English.  Only the parties of the contract - read: "Co-Owners" - can decide to modify the language of use of the contract.

See the article in our Revue de la Copropriété au Québec


WHO'S THE (REAL) BOSS? - ARTICLE 1097

 
IS ARTICLE 1097 OF THE CIVIL CODE ENFORCEABLE IN ALL CASES?

Several times in the past we discussed the ranking of powers between the Civil Code, the general laws of the Province , the Municipal jurisdiction and your declaration of co-ownership:
1- Provincial laws forbid barbecues everywhere.  Whatever city by laws say of declaration of co-ownership say, provincial wins;
2- Your declaration allows barbecues on balcony; city regulations forbid barbecues on balconies. City wins;
3- Your declaration forbids barbecues on balcony; city allows barbecues on balconies.  Your declaration wins.

Article 1097 of the Civil code is of public order and obliges to obtain double majority before altering, improving or enlarge common portion, but there are some exceptions.

See the article published in our Revue de la Copropriété au Québec

LES ARBRES - ENTRETIEN DES ARBRES: GARE À LA NÉGLIGENCE

 LES ARBRES

"
Le syndicat peut, si des branches ou des racines venant du fonds voisin s'avancent sur son fonds et nuisent sérieusement à son usage, demander à son voisin de les couper" Il est interdit au syndicat de le faire lui-même.

Lire l'article paru dans une de nos éditions de notre Revue de la Copropriété au Québec 

Did you hear about “bed bugs”?

Bed bugs are the news of the day. Every exterminator; all chemical manufacturers; any bacteria or virus researchers are on the alert button. Anyone with an interest in making a bit of money from something that frightens or can frighten people is very active for the time being.
 
Not that this problem is not serious: it is. Even the very serious New York Time talked about it.
 
O.K. this “bed bug” affair is more American than Canadian yet but still, the situation is real and can become alarming. Except that we should like to remind all about two years ago acari’s (or acarinas) alert and the H1N1 virus of last year. Very genuine, very serious, very exaggerate.
 
Can we say the same for bed bugs affair? We really don’t know but let’s say we are a bit sceptical about the size of this menace. This is the kind of event where all should be alert but none should panic over.

The tax credit for home-support services for seniors

You remember that the syndicate of co-ownership had to deliver the (formally MD.5-V form now known as) TPZ-1 029.MD.5-V before the last day of February under treat of a 25$ a day penalty (maximum 2,500$ per senior).

We finally have a chart of eligible expenses. There are exactly 13 items: 3 for housekeeping services and 10 for maintenance of common portions. You take numbers from your financial statements. This is supposed to be for fiscal year 2008 but your own fiscal year will do.

It is possible that only one or few items only apply to your syndicate. If it is the case, it's O.K.

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